想去新一线城市置业，这些城市的雷千万别碰

前几天，朋友聊天，给站长讲到两个南派炒房客的故事。

第一个炒房客，过去十几年买房就像买菜。现如今再投资买房已经不用杠杆了，直接用其他房子的租金就能凑齐全款。

第二个炒房客，买房从来不买热点区域，只买次热区域，用他的话来说，热门区域的价值妇孺皆知，已经被挖掘殆尽，进去之后上涨空间太有限，反而是次热区域未来价值大。

其实，第二个炒房客的观点用在当下一线城市的楼市也是恰如其分的。以北上广深为代表的一线楼市价值，没人敢去否定，可以预见的未来也不会出现三四线城市房价动辄掉头的趋势，毕竟这四个城市房价的支撑面太多了。

但就像前文所述，这些城市的楼市价值尽人皆知。我们可不可以寻找一些次热区域，从这些地方挖掘楼市的未来价值？又有哪些城市可以成为继北上广深之后的次热区域呢？

2019年第一财经发布的新一线城市排行榜显示，15座新一线城市依次为成都、杭州、重庆、武汉、西安、苏州、天津、南京、长沙、郑州、东莞、青岛、沈阳、宁波、昆明。

这份榜单其实并不能另所有人信服。佛山的朋友说，佛山的经济实力比东莞强，GDP排名比东莞高好几位，这榜单不客观；还有不少人连称“昆明是什么鬼，居然把无锡挤下去了”；山东的朋友喊着“济南在哪里，这两年济南的房价可是蹭蹭涨”；大石家庄的朋友们也不满意，毕竟京津冀一体化之下，他们那儿的房价也曾一飞冲天。

根据主办方介绍，这个榜单主要考虑的是商业因素，特别是新商业。比如你的城市开了多少家盒马鲜生、物美新物种店、亚朵酒店等。

新商业表明了一个城市的经济活力，一个新的商业模式如果能在一个城市跑得动，而且覆盖规模还不小，就说明这个城市发展后劲还不错，转型升级弄得也不错。

那么，这15个城市未来潜力究竟如何呢？可以先给这15个城市进行一个区域划分，然后再做探讨。例如长三角城市圈：杭州、南京、苏州、宁波；中部城市圈：武汉、郑州、长沙；北方城市圈：天津、青岛、沈阳；西部城市圈：成都、重庆、西安、昆明；大湾区的一枝独秀：东莞。

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长三角城市圈

统计显示，2019年上半年，南京房价均价为28812元/平方米，杭州28755元/平方米，第宁波21451元/平方米，苏州18595元/平方米。

上半年多月房价涨幅位居全国第一、曾被住建部点名的苏州，均价居然在四个长三角新一线城市中排名倒数第一。这数据真是令人大跌眼镜，难怪有网友说：“麻烦你给我在苏州城里找出价格低于2万的房子，我倒立给你洗头。”

苏州今年最火的是园区房，房价远超上海的郊区，达到5万一平。连知乎上都在讨论到底是上海郊区的嘉定、松江楼市价值大，还是苏州工业园区价值大。苏州工业园区除了环境好，很多中介还在炒作学区利好，但真实情况是整个苏州的高考情况在江苏都不甚理想。所以，有人好心劝说，真为了学区买房还不如去无锡。

上了住建部“榜单”的苏州如今开始加码调控力度，要给房市挤水分。苏州今年调控目标是全年房价上涨不能超过5%，眼下上半年已经“超额完成任务”，下半年只能死命按住房价这个“牛头”了。

上有天堂，下有苏杭。过去两年，杭州因为G20、亚运会这些利好因素，加上阿里、网易互联网大厂的高收入员工，房价一直表现优异。彼时的苏州就有些暗淡无光了，只能忙于埋头赶超。

产业论者认为苏州以制造业为主，不如杭州的互联网新经济更能代表未来产业趋势，但站长想说，实体始终是根，互联网只是工具和平台。去年冬天开始，互联网行业也在逐渐挤泡沫，行业纷纷裁员，想必很多人对此都有感触。

过去宁波的人才往上海跑，如今去省会杭州的不少。但在苏州居住生活的很少去南京发展，南京吸引的还是马鞍山、芜湖等安徽地区的人，所以南京有时被戏称为“徽京”。这就是当下这几个城市人才流动的现状。

从人流中，我们也许可以看到未来这几个城市的潜力。宁波安安静静享受自己的美好；苏州的需求受到压抑；南京继续强省会战略，向苏南兄弟们展现魅力；而杭州的房价……已经够高了。

02

中部城市圈

谁是中部的城市之王？在这个问题面前，武汉、长沙和郑州经常被人拿来做比较，

武汉GDP中部城市第一，在校大学生全国第一，还有光谷等高新产业园区。以光谷为城市名片的武汉，有正在建设中的小米总部，有蓬勃发展的独角兽公司斗鱼，还有华工激光等诸多高校产学研链条上的高新企业。

郑州，人口第一省份（户籍人口）的省会城市，去年确立的国家中心城市。郑州除了有享誉全球的宇通客车，还有很多能源产业和重工企业，近年来也在往智能终端产业和世界物流枢纽的方向发力。

长沙，文娱产业重镇，有重工之王三一重工、中联重科，还有高新区内的许多生物医药业。

这几个城市相比，在产业实力这方面，长沙和武汉较为突出，长沙上市公司最多，达65家，武汉总市值最高，有5181亿。

长沙这个城市的GDP比合肥、郑州都高，唯独房价不如这两个城市。站长看过网上很多讨论，说长沙是房价和城市地位严重不匹配的城市。但也有网友给长沙政府点赞，感谢他们控制住了房价，让长沙成为最具幸福感的城市。

在2019年上半年，新一线城市中有个四个城市房价下跌，分别是：重庆、武汉、长沙、青岛。

中部的两个新一线城市长沙、武汉房价都在下跌。其实市场到了7月份，郑州市场也有点绷不住了，融创在郑州率先开启降价（一平米降200元）抢收活动，逼得其他开发商只能纷纷跟进。

但硬币的另一面是，今年4月融创花了几十个亿在武汉买地。说明开发商对这些城市依旧看好，当下的下跌也可以看成短暂回调。

长沙之外，郑州其实也是一个对限购限价政策执行得非常严厉的城市，这潜在压抑了一部分需求，站长觉得这个城市的房价依然还处在低估空间。要知道河南有1亿人，虽然河南城市发展相对均衡，但目前河南在打造郑州中心城市，未来郑州对全省的虹吸效应将进一步明显。

03

其他地区

新一线城市排行榜对粤港澳大湾区不是很待见，只有一个东莞上榜。粤港澳大湾区的利好让东莞的房价表现也可圈可点，上半年增幅为6.22%。

但站长觉得，粤港澳大湾区反而比西部的明星城市都值得关注。这里民营经济最活跃，处于改革开放的第一线，有巨大的经济支撑面，你还会害怕房价坍塌吗？

可能是因为新一线城市研究机构设立在成都，所以对西部城市格外偏爱，成都排在了第一名，西安和重庆名次的也不差。

这两年，成都和西安都是房价上涨热门城市，也都是被住建部点名过的城市；而重庆表现相对不温不火。西部地区两个明星城市成都、西安的楼市价值被挖掘殆尽之际，下一步，炒房团会不会要炒作重庆？站长觉得不好说，毕竟眼下市场是拧不过调控大腿的。

“投资不过山海关”这句话让很多投资客面对东北的楼市踟蹰不进，那里虽然价格低，但有勇气进场的人并不多。君不见沈阳的浑南新区折戟了多少房企，黑吉辽又长期处于人口外流的状态。买了房将来给谁住？租给谁？转卖给谁？都是问题。

天津、青岛也是沉珂严重，天津上半年社消增长只有2%，足见经济活力之差。山东都被业内喊为第二个“东北”了，所以青岛上半年在新一线城市中跌幅第一，倒也不怪。

站长最后给个建议，如果手里有闲钱想去新一线置业，且有购房资格的话，首选粤港澳，次选长三角，再选中部之星，再次之西部明星城，最后是北方这几个城市吧。

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